Die Datenlage zur Bedeutung der Immobilie als Anlageklasse im Vermögen der Bundesbürger ist unbefriedigend. Viele Untersuchungen über die Asset-Allokation beziehen sich nur auf die liquiden Vermögenswerte, da diese beispielsweise in den Bank-Depots entsprechend eingebucht sind. Dabei bleiben sowohl Direktinvestitionen in Immobilien wie auch Beteiligungen - zum Beispiel an Geschlossenen Immobilienfonds - in der Regel unberücksichtigt.Hoher Anteil bei vermögenden AnlegernEine Untersuchung der Commerz Financial Managament aus dem Jahre 2001, bei der die Vermögensstruktur von 6 800 gut verdienenden Kunden eingehend analysiert wurde, ergab einen sehr hohen Immobilien-Anteil. Auch dann, wenn man selbst genutzte Immobilien nicht mit berücksichtigt, betrug - laut ...
Mittlerweile hat man sich schon fast daran gewöhnt: Langfristige sichere Kapitalanlagen, etwa 10-jährige Staatsanleihen, rentieren in Euroland um vier Prozent oder darunter, die Hypothekenzinssätze liegen für die gleiche Laufzeit bei knapp 4,5 Prozent. Damit ist das Zinsniveau im 10-Jahresvergleich um über 250 Basispunkte gefallen. Verständlich, dass sich die Frage aufdrängt, ob die Zinsen nicht einmal die Gegenrichtung einschlagen, wie weit dies führen kann und wann der Zeitpunkt hierfür sein könnte.Dreh- und Angelpunkt für diese Bewegung bei den Kapitalmarktrenditen war und bleibt die Inflationsentwicklung. Im längerfristigen Rückblick betrachtet, leben wir gegenwärtig in einer Niedriginflationswelt: Zum ersten Mal in der ...44
TENDENZZum Jahresende 2006 wurden sechs Werte in den Immobilienaktienindex Dimax neu aufgenommen, er umfasst seither 66 Titel. Schwergewicht unter den neu hinzugekommenen Gesellschaften ist die Gagfah mit einer Marktkapitalisierung von 5,4 Milliarden Euro. Durch sie erhöht sich die Marktkapitalisierung des Dimax etwa um ein Drittel. Die weiteren Neuzugänge: CWI Real Estate AG, GWB Immobilien AG, Hahn Immobilien AG, Informica Real Invest AG und See Real Estate AG. Das Bankhaus Ellwanger & Geiger hält weitere Kursanstiege für das Jahr 2007 aufgrund der geplanten Einführung von G-Reits und des Wachstums von Investment-Produkten im Immobilienaktiensegment für möglich. Das vergangene Jahr hat der ...46
Wenn in diesem Jahr REITs in Deutschland eingeführt werden, dann ist Wachsamkeit geboten, dass dieses neue Anlagevehikel nicht als Entsorgungsinstrument für minderwertige Immobilien missbraucht wird, die anders nicht platziert werden können. Der REIT eröffnet Chancen für die weitere Professionalisierung der deutschen Immobilienwirtschaft und stellt ein ideales Anlagevehikel insbesondere für institutionelle Investoren dar. Doch in Deutschland gibt es leider auch eine verhängnisvolle Tradition, den Inhalt einer Immobilienanlage gegenüber der rechtlichen und steuerlichen "Verpackung" zu vernachlässigen.Dominanz der steuerlichen AspekteImmer dann, wenn die Themen "Immobilien" und "Steuern" miteinander verbunden werden, besteht die Gefahr, dass der Blick auf die Immobilien durch die Fokussierung ...48
Seit das Bundesfinanzministerium im Gesetzentwurf für ein REIT-Gesetz die Regelung zur sogenannten Exit-Tax für Unternehmensimmobilien formuliert hat, ist Kritik laut geworden. Worum geht es? Für einen befristeten Zeitraum von drei Jahren sollen Unternehmen, die ihre Immobilien an REITs, an sogenannte Vor-REITs oder auch an Offene Immobilien-Publikumsfonds verkaufen, nur die Hälfte der dabei erzielten Veräußerungsgewinne versteuern müssen. Damit will der Gesetzgeber erstens einen Anreiz zur Mobilisierung von Unternehmensimmobilien geben und zweitens - so heißt es ausdrücklich in der Begründung des Gesetzentwurfes - die beiden genannten Instrumente der indirekten Immobilienanlage bewusst fördern.Gerechtfertigter SteuervorteilDie Kritik daran ist vielfältig: Einerseits wird bemängelt, dass ...49
Das Jahr 2006 kann mit Fug und Recht als das Jahr der Rehabilitation der Offenen Immobilienfonds bezeichnet werden. Immobilien sind langlebige Wirtschaftsgüter mit vergleichsweise langfristigen Marktzyklen. Umso erstaunlicher mutet die Metamorphose der Offenen Immobilienfonds binnen weniger Monate vom krisengeschüttelten Auslauf-Produkt zum Shooting-Star der Fondsbranche mit hohen Nettomittelzuflüssen und Rekord-Performance an. So weist der wegen vermeintlicher Bewertungsrisiken vorübergehend geschlossene Deutsche-Bank-Fonds Grundbesitz Invest nach dem Verkauf seines gesamten Deutsch-land-Portfolios die beste Performance aller Inlandsfonds auf.Sorgenkinder als MusterknabenDer Auslandsfonds Kanam Grund, dem von Analysten und Wettbewerbern seit Auflegung immer wieder eine zu hohe Bewertungspraxis nachgesagt wurde, hatte Anfang 2006 seinen Anlegern eine ...52
Für Profis ist die Leistungsbilanz das wichtigste Beurteilungskriterium für die Leistungsfähigkeit eines Fondsinitiators. Allerdings bedarf es einer gewissen Übung, um eine Leistungsbilanz richtig zu verstehen und zu analysieren. Für den durchschnittlichen Anleger sind bedeutende Unterschiede zwischen den Leistungsbilanzen oft nicht auf den ersten Blick erkennbar."Lesehilfe" erforderlichDeshalb ist eine "Lesehilfe" für eine Leistungsbilanz sinnvoll. Die Leistungsbilanz enthält eine Fülle von Daten, und stets geht es darum, die Prognosen aus dem ursprünglichen Emissionsprospekt dem tatsächlichen Verlauf der Beteiligung gegenüberzustellen. Verglichen werden die Einnahmen und die Ausgaben des Fonds, die Ausschüttungen, der Stand der Liquiditätsreserve und der Stand der Tilgung des Fremdkapitals. ...54
Mit dem neuen Jahr 2007 kommen einige Änderungen auf Immobilieneigentümer zu. So sind vor allem Besitzer von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten verpflichtet, ihre Häuser in punkto Energieeffizienz nachzurüsten. Dies schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. "Die Nachrüstungspflicht betrifft in der Regel Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Mehrfamilienhäuser", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer mindestens eine Wohnung selbst bewohnt, bleibt hingegen in den meisten Fällen alles beim Alten. Nur wenn die Ein- und Zweifamilienhausbesitzer ihr Eigentum nach dem 1. Februar 2002 erworben haben oder selbst nicht darin wohnen, müssen sie die Nachrüstungsverpflichtung umsetzen. ...55
Zehntausende Anleger, die sich vor Jahren - oftmals aus steuerlichen Gründen - an Geschlossenen Immobilienfonds oder Schiffsfonds beteiligten, wollen sich heute von ihren Fondsanteilen trennen. Doch das Wissen über Möglichkeiten, gebrauchte Fondsanteile zu veräußern, ist begrenzt. Lange galt der Erwerb von gebrauchten Geschlossenen Fonds als Geheimtipp für Insider, die sich intensiv mit dieser Nische beschäftigten. Von einem Markt konnte man im Grunde nicht sprechen, weil wegen der geringen Transaktionshäufigkeit keine Transparenz herrschte.Intransparenz hilft SchnäppchenjägernUnsicherheit gab und gibt es insbesondere über die Bewertung von Fondsanteilen. Die Intransparenz des Marktes bot Chancen für Schnäppchenjäger, denn zwischen Anbietern und Erwerbern gebrauchter Geschlossener ...56
Angesichts der seit Jahren sinkenden Fertigstellungen im Wohnungsmarkt hofft die ACE European Group mit einer Versicherung gegen Wertverlust bei Notverkäufen in Deutschland verstärkt Erfolg zu haben. Denn das ACE Resale Protect Police genannte Produkt soll Bauträgern, Immobilienmaklern und Wohnungsprivatisierern ein zusätzliches Verkaufsargument an die Hand geben, wenn potenzielle Erwerber die möglichen finanziellen Risiken eines Hauskaufs scheuen.Vor allem die Angst vor dem Verlust des Arbeitsplatzes würden viele vom Kauf der eigenen vier Wände abhalten. Aber auch die Angst, sein Eigentum aufgrund familiärer Trennung verkaufen zu müssen, ist groß und durchaus begründet: Jedes Jahr lassen sich rund 200 000 Ehepaare scheiden. ...57
Wie der Fuchs im Hühnerstall - so bricht alle paar Jahre die These von der rechtswidrig angewendeten spanischen Stempelsteuer über die deutschen Sparkassen und Pfandbriefbanken herein. Seit Jahren sind deutsche Kreditinstitute auf dem spanischen Markt aktiv und gewähren Darlehen, die sie sich mit auf spanischen Grundstücken bestellten Hypotheken absichern lassen. Für die Beurkundung der Hypothek wird von den spanischen Finanzämtern eine Stempelsteuer erhoben.Diese spanische Stempelsteuer, wird immer wieder behauptet, würde bei Beteiligung in Deutschland ansässiger Banken und Sparkassen gesetzeswidrig erhoben, die Besteuerung verstoße gar gegen EU-Recht. Deutsche Banken und Sparkassen würden bei der Hypothekenbestellung steuerlich völlig falsch behandelt.Zur ...58
Das Jahr 2006 kann auf den maßgeblichen Immobilienmärkten der Welt als ein Jahr der Rekorde gelten. Voraussichtlich 455 Milliarden Euro an Anlagekapital weltweit werden auf die gewerblichen Immobilienmärkte geflossen sein. Einschließlich Wohnimmobilien und den indirekten Beteiligungen über Kapitalgesellschaften könnten es um die 600 Milliarden Euro werden. Das wäre mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2003. Ein erheblicher Teil davon entfällt auf das grenzüberschreitende Geschäft. Anleger aus der ganzen Welt positionieren Deutschland neben Japan, China und Indien als einen der Favoriten in der internationalen Immobilienanlageszene, so Christian Ulbrich, CEO Jones Lang Lasalle Deutschland. Wie kaum ein anderes Land hat ...62
Der durchschnittliche Preis für deutsches Wohneigentum hat sich im November 2006, im Gegensatz zum Trend in den beiden vorangegangenen Monaten, um 0,5 Prozent erhöht. Dabei verringerte sich insgesamt der Preisrückgang im Jahresvergleich auf 1,2 Prozent gegenüber noch 3,0 Prozent im September. Dies ergibt sich aus dem monatlichen deutschen Hauspreisindex (HPX), der auf über die Internetplattform Europace der Hypoport AG, Berlin, gewonnenen Daten basiert.Der HPX zeigt, dass im November entgegen dem bisherigen Trend die durchschnittlichen Preise für Neubauten sowie Eigentumswohnungen um 1, 1 Prozent beziehungsweise 1, 3 Prozent gegenüber dem Vormonat stiegen, während die Preise für Einfamilienhäuser ...63
In der konjunkturellen Entwicklung des Wohnungsneubaus im Jahr 2006 haben sich zu einem erheblichen Teil die mit der Abschaffung der Eigenheimzulage und der Kürzung der erhöhten Abschreibungen für Mietwohnungen verbundenen Vorzieheffekte zum Jahresende 2005 positiv niedergeschlagen.Nach aktuellen Hochrechnungen des Verbandes der Privaten Bausparkassen dürften 2006 der Bau von insgesamt 250 000 Wohnungen genehmigt und 245 000 Wohnungen fertiggestellt worden sein. Gegenüber den 240 000 Genehmigungen im Jahr 2005 würde dies ein Plus von 4, 2 Prozent und gegenüber den 239 000 Fertigstellungen ein Plus von 2, 5 Prozent bedeuten."Die Eigenheimzulage hat vor ihrer Abschaffung am 1. Januar 2006 ...64
Getrieben von der allgemein positiven Wirtschaftsentwicklung machen die europäischen Immobilienmärkte im internationalen Vergleich deutlich Boden gut. Auch auf den deutschen Märkten gibt es zunehmend Wachstumspotenzial. Das sind die Kernaussagen des aktuellen Feri Immobilien Monitors der Feri Rating & Research GmbH, Bad Homburg.Demnach befinden sich vor allem die europäischen Büro-Immobilienmärkte in einem deutlichen Aufwärtstrend. Hintergrund dafür ist die erfreuliche gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die vielerorts bereits zu einem Anstieg der Beschäftigungszahlen führt. Insbesondere Irland und die nordeuropäischen Staaten profitieren davon. Dort macht Feri das meiste Wachstumspotenzial aus. Dublin beispielsweise verzeichnete demnach in den vergangenen Monaten neben London, Paris und Madrid den europaweit ...65
- Mit Jahresbeginn 2007 eröffnete die Westdeutsche Immobilienbank AG (WIB), Mainz, ihre erste Repräsentanz in Zentraleuropa, in der polnischen Hauptstadt Warschau. Damit folge das zur WestLB-Gruppe gehörende Kreditinstitut vor allem den internationalen Kunden, die dort verstärkt investieren. Die Repräsentanz befindet sich in den Räumlichkeiten der WestLB Polska. Bisher ist die Bank international mit einer Niederlassung in London sowie den Repräsentanzen in Madrid, New York und Paris vertreten.- Im Zusammenhang mit der Fokussierung der RAG Immobilien GmbH, Essen, auf das Kerngeschäft Wohnimmobilien wird die Bestandsbewirtschaftung im Unternehmensverbund ab dem 1. Januar 2007 durch die RAG Immobilien Management GmbH wahrgenommen. Die ...66
In der Regel berechtigen Bauarbeiten aufgrund ihrer Begleiterscheinungen wie Lärm und Schmutz oder gar eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung einen Mieter zu einer Mietminderung. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung unternehmen kann oder nicht. So können auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft zu einer Mietminderung führen. Doch waren die Bauarbeiten bei Abschluss eines Mietvertrages absehbar, so kann eine Miete nicht immer gemindert werden, urteilte das Berliner Kammergericht (KG) unter dem Aktenzeichen 8 U 74/01.Ein Mieter hatte die Miete gemindert, weil die Fassade des Nachbarhauses saniert und gleichzeitig in der Umgebung ein Neubau errichtet ...69