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Wohnimmobilien - Boom ohne Blase

BAU & IMMOBILIEN | GENIOS BranchenWissen Nr. 02 vom 24.02.2014


Der Boom bei den Wohnimmobilien hält an

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt boomt. 2013 gab es die größten Preissprünge seit zehn Jahren. In den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf waren es bis zu neun Prozent. In den Städten kann der Neubau mit der Nachfrage nicht Schritthalten. Letztere wird vor allem durch die anhaltend niedrigen Zinsen, die weiter schwelende Eurokrise aber auch durch die gestiegene Attraktivität von Innenstadtlagen befeuert. Auch die Wohnungstransaktionen haben mit einem Volumen von etwa zwölf Milliarden Euro wieder frühere Höchststände erreicht. (1), (2), (3), [Abb. 1]


Droht eine Immobilienpreisblase?

Trotz des starken Preisanstiegs gehen die meisten Beobachter davon aus, dass sich derzeit keine Immobilienblase aufpumpt. Allenfalls in den angesagten Vierteln der Großstädte ist von einer Überhitzung auszugehen, denn dort steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Merkmale einer Blase sind außerdem ein Aufblähen des Kreditvolumens für den Wohnungsbau sowie ein Überangebot an Wohnungen. Beides ist derzeit nicht gegeben. Viele Beobachter sehen im derzeitigen Immobilienboom einen nachholenden Effekt, denn jahrelang kam der Wohnungsbau in Deutschland nicht vom Fleck. (3), (4)



Trends

In Deutschland sind 2013 die Preise für Wohnimmobilien so stark gestiegen wie seit zehn Jahren nicht mehr. Gemäß einer Erhebung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken kletterten die Preise von selbstgenutztem Wohneigentum um durchschnittlich 3,2 Prozent, jene von Mehrfamilienhäusern um 4,7 Prozent. In den Städten haben die Preise im Schnitt um 6,25 Prozent zugelegt, wobei in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sogar Spitzenwerte von neun Prozent erreicht wurden. In manchen Vierteln schnellten die Preise gar um bis zu 25 Prozent in die Höhe. Demgegenüber sind die Immobilienkredite an Privathaushalte nur um 2,25 Prozent gestiegen, so dass die Gefahr einer Immobilienblase gering erscheint. (1)

Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt setzt sich auch 2014 fort und führt zu steigenden Preisen in guten Lagen und zu mehr Transaktionen durch deutsche und internationale Investoren. Dies geht aus einer Befragung von EY Real Estate von rund 100 Immobilieninvestoren hervor. Die große Mehrheit der Investoren bezeichnete Deutschland als attraktiven bzw. sehr attraktiven Investitionsstandort. Bei Wohnimmobilien bietet Berlin mit großem Abstand vor Köln und München die besten Perspektiven. (2)

Die Mieten in einigen der teuersten Städte Deutschlands sind im vierten Quartal 2013 kaum noch gewachsen. Das zeigt der Immobilienpreisindex des Marktforschungsinstituts Empirica. Demnach ist in Frankfurt/Main die Durchschnittsmiete mit 11,98 Euro je Quadratmeter gleich geblieben. In Hamburg und Düsseldorf ist sie sogar leicht zurückgegangen. Dies könnte ein erstes Anzeichen dafür sein, dass sich die Preisdynamik in den Top-Lagen abschwächt. (7)

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind seit Anfang 2010 um durchschnittlich sechs Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gestiegen. Die Wachstumsraten der Mietpreise haben mit vier Prozent deutlich weniger zugenommen, liegen aber ebenfalls oberhalb der allgemeinen Teuerungsrate. Das ergibt eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), für die die Preisentwicklung im Immobiliensektor in 71 deutschen Großstädten untersucht wurde. Die höchsten Mietpreissteigerungen gab es mit rund acht Prozent in Berlin. Nur geringe Zuwachsraten verzeichneten Städte im Ruhrgebiet; in Gelsenkirchen sanken die Mietpreise sogar um fast ein Prozent. (9)



Fallbeispiele

Die Deutsche Annington ist mit 179 000 eigenen Wohnungen im Wert von 10,4 Milliarden Euro Marktführer unter den deutschen Wohnungsvermietern. Mit den beim Börsengang eingesammelten Geldern geht die Annington jetzt auf Einkaufstour. Auf dem Zettel steht der kleinere Konkurrent Vitus Immobilien, der mit rund 1,3 Milliarden Euro bewertet wird. Im Oktober hat die Annington außerdem die vollständige Refinanzierung der Altschulden unter Dach und Fach gebracht. Dabei wurden unbesicherte Darlehen über 2,3 Milliarden Euro mit Erlösen aus Anleiheemissionen in Europa und den USA zurückgezahlt. Für 2013 will die Annington ihren Aktionären eine Dividende zahlen, 70 Cent je Aktie sind im Gespräch. (8)

Das zweitgrößte Wohnimmobilienunternehmen ist die Deutsche Wohnen, die nach der Übernahme der GSW auf einen Bestand von 148 000 Einheiten kommt. Für das Berliner Wohnungsunternehmen hat die Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr 1,8 Milliarden Euro hingeblättert. Für die GSW waren die Neunmonatswerte der letzte Zahlenausweis als eigenständiges Unternehmen. Höhere Mieteinnahmen, geringere Leerstände und ein durch Zukäufe größerer Wohnungsbestand sorgten für ein deutlich höheres Ergebnis. (6)

Nummer drei der deutschen Wohnungsvermieter ist die Gagfah mit 144 000 Wohneinheiten. Seinen Aktionären stellt das Unternehmen erstmals seit vier Jahren eine Dividende in Aussicht. Dies spiegelt die verbesserte wirtschaftliche Lage der Gagfah wider. 2013 stiegen die Funds from Operations (FFO) um acht Prozent auf 123 Millionen Euro. Für 2014 und 2015 hält das Management eine weitere Steigerung für realistisch. Das regionale, nicht zum Kerngeschäft zählende Portfolio will die Gagfah auf mittlere Sicht abstoßen. 2014 sollen bis zu 4 500 Einheiten in Randlagen verkauft werden. (10)

Auch der Immobilienkonzern LEG ist im vergangenen Jahr an die Börse gegangen. Seither hat das Unternehmen 6 700 Einheiten zugekauft. Ziel war es, bis Ende 2013 rund 5 000 und bis Ende 2014 sogar 10 000 Wohnungen zu akquirieren. Die LEG hat ein Portfolio von mehr als 95 000 Wohneinheiten und ist mit über 260 000 Mietern eines der größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Mit Unitymedia/Kabel BW schloss die LEG nun einen Kooperationsvertrag über die Versorgung mit Kabelangeboten im Bereich TV, Telefon und Internet. (5)



Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Transaktionsvolumen bei den Wohnimmobilien*
Jahr in Milliarden Euro
20049,0
200514,0
20069,5
200712,0
20084,8
20093,3
20103,8
20116,0
201211,0
2013**12,0

*nur Portfolios ** eigene Recherchen Quelle: Ernst & Young Entnommen aus: Süddeutsche Zeitung, 16.01.2013, Ausgabe München, Bayern, Deutschland, S. 26 (11)

Weiterführende Literatur:

(1.) Teure deutsche Wohnimmobilien - Stärkstes Plus seit zehn Jahren
aus Neue Zürcher Zeitung 18.02.2014, Nr. 40, S. 35

(2.) Immobilieninvestments Deutschland: Risikobereitschaft steigt
aus AssCompact Nr. 02 vom 04.02.2014 Seite 18

(3.) Deutschland wird Investors Liebling - Internationale Anleger engagieren sich zunehmend - Angebot erstklassiger Objekte ist knapp - Keine Kreditklemme
aus Börsen-Zeitung, 21.12.2013, Nummer 246, Seite 5

(4.) Teurer wohnen - Deutschlands Bürger müssen immer mehr Geld für die eigenen vier Wände aufbringen.
aus Handelsblatt Nr. 020 vom 29.01.2014 Seite 030

(5.) LEG kauft weiter zu - 537 Wohnungen in NRW erworben - Weitere Großakquisition auf der Zielgeraden
aus Börsen-Zeitung, 10.01.2014, Nummer 6, Seite 10

(6.) GSW profitiert von steigenden Mieten - Berliner Wohnungsunternehmen verabschiedet sich vor der Übernahme mit höherem Ergebnis
aus Börsen-Zeitung, 16.11.2013, Nummer 221, Seite 12

(7.) Bauboom stoppt den Anstieg der Wohnungsmieten - In einigen Großstädten sind Mieten während der letzten drei Monaten günstiger geworden
aus DIE WELT, 09.01.2014, Nr. 7, S. 15

(8.) Annington hat Vitus im Visier - Kaufpreis von 1,3 Mrd. Euro im Gespräch - Kein Akquisitionsdruck
aus Börsen-Zeitung, 11.12.2013, Nummer 238, Seite 11

(9.) Wohnimmobilien in Großstädten : Kaufpreise steigen auch 2014 schneller als Mieten
aus DIW Wochenbericht 49/2013, S. 23 - 31

(10.) Gagfah plant Anlaufdividende und Ergebnissprung - Ankündigungen verpuffen aber bei den Investoren
aus Börsen-Zeitung, 16.01.2014, Nummer 10, Seite 9

(11.)Unaufhaltsamer Boom - Umfrage: Preise für deutsche Immobilien klettern auch 2013 weiter
aus Süddeutsche Zeitung Ausgabe München, Bayern, Deutschland, vom 16.01.2013, Seite 26

Thomas Trares

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 02 vom 24.02.2014
Dokument-ID: s_bau_20140224

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