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Teuer aber unentbehrlich - stationärer Modehandel braucht Innenstadtlagen

TEXTIL | GENIOS BranchenWissen Nr. 12 vom 02.12.2013


In den Innenstädten wird am liebsten eingekauft

Die meisten Europäer gehen lieber in den stationären Einzelhandel vor Ort und in den Innenstädten shoppen als im Internet oder den Einkaufszentren auf der grünen Wiese. Dies ist das Ergebnis der CBRE-Studie How We Shop: Inside the Minds of Europes Consumers. Dafür fragte der Immobilienspezialist zwischen März und April 2013 rund 10 000 Verbraucher in Belgien, Frankreich, Deutschland, Großbritannien, Italien, Polen, Russland, Schweden, Spanien und Ungarn, wie und wo sie einkaufen. Demnach wird in Ladengeschäften vor Ort und in Einkaufszentren von Innenstädten am häufigsten Kleidung eingekauft, durchschnittlich mindestens einmal im Monat. Shoppingcenter auf der grünen Wiese werden dagegen im Schnitt nur alle sechs Wochen aufgesucht.

Zwar gewinnt das Internet als Einkaufsort an Bedeutung, doch das haptische Erlebnis scheinen die Shopper zu vermissen. Denn 85 Prozent der Befragten gaben an, Kleidung vor dem Onlinekauf in einem Ladengeschäft ansehen und anfassen zu wollen. Die Ergebnisse zeigen zudem, dass die Konsumenten ihre Einkaufsgewohnheiten in den kommenden Jahren nicht radikal verändern werden. (1), (2), [Abb. 1]
Mieten in Deutschland im internationalen Vergleich noch günstig

Da immer noch gern vor Ort eingekauft wird, sind Innenstadtlagen für Modehändler sehr wertvoll. Dementsprechend steigen die Mieten in den Luxuseinkaufsstraßen, nicht nur in Europa, sondern weltweit. Auch in Deutschland sind diese in den vergangenen Jahren nach Angaben des Maklerunternehmens Comfort deutlich gestiegen. Die Einzelhandelsmieten der deutschen Luxusmeilen haben 2012 im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 15 Prozent zugelegt. So mussten Händler am Kurfürstendamm in Berlin und an der Maximilianstraße in München bis zu 250 Euro Miete pro Quadratmeter zahlen.

Aber 2013 scheint sich die Lage beruhigt zu haben. Die Mieten für Einzelhandelsflächen in den 185 wichtigsten deutschen Einkaufsstädten zeigen sich im zweiten Halbjahr 2013 stabil, meldet das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle. Demnach beläuft sich im Durchschnitt der untersuchten Einkaufsstädte der Zuwachs im Vergleich zum ersten Halbjahr auf 0,3 Prozent. Nur in zehn der untersuchten Städte zeichnen sich bei der Neuvermietung eines 100 Quadratmeter großen Standardladenlokals höhere Mieten als im ersten Halbjahr 2013 ab. Ein Grund für die Stabilität ist laut Jones Lang LaSalle, dass die Händler ihr Hauptaugenmerk auf eine Optimierung ihrer Standortnetzwerke legen und die an manchen Stellen vorhandene Überdistribution abbauen. Neue Rollouts und die Anmietung großer Flagship-Stores sind derzeit eher die Ausnahme. Dies wirkt sich zwangsläufig auch auf die Mieten aus.

Im internationalen Vergleich sind deutsche Innenstadtstandorte allerdings immer noch günstig. So werden laut Comfort in der Londoner New Bond Street, der Mailander Via Montenapoleone und der Züricher Bahnhofstraße mit bis zu 700 Euro pro Quadratmeter mehr als das Doppelte als in Deutschland gezahlt. Die mit Abstand teuerste Stadt der Welt für Händler war laut CBRE im zweiten Quartal 2013 unverändert Hongkong. Dort müssen pro Jahr und Quadratmeter 35 756 Euro für Einzelhandelsflächen bezahlt werden. New York liegt mit 25 199 Euro pro Quadratmeter auf Platz zwei. Es folgt Paris mit 10 080 Euro pro Quadratmeter. (3), (4), (5), [Abb. 2]
Modeunternehmen investieren in Immobilien

Trotz der sich entspannenden Lage bei den Mieten in Deutschland boomt der Immobilien- und Vermietungsmarkt für den Einzelhandel. In den ersten neun Monaten 2013 wurden rund sechs Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Damit stiegen nach Analysen von CBRE die Ausgaben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 26 Prozent. Investiert wurde demnach vor allem in Shoppingcenter mit einem Anteil von 45 Prozent. Zu den Top fünf Shoppingcenter-Investments gehörten der Kö-Bogen in Düsseldorf, das One Goethe Plaza in Frankfurt, die Hallen am Borsigturm und das Forum Steglitz in Berlin sowie das Alsterhaus in Hamburg. Da adäquate Investmentprodukte in den favorisierten Zentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München fehlten, rückten wieder verstärkt Regionalzentren und B-Standorte in den Fokus.

Internationale Modeunternehmen reagieren auf die Situation, indem sie selbst in Immobilien investieren. So besitzt Inditex rund 200 Immobilien, darunter drei Zara-Stores in New York, London und Mailand. Inditex-Gründer Amancio Ortega nennt außerdem das Quartier 205 in Berlin sein Eigen. Die H&M-Inhaberfamilie Persson lässt sich für ihren Besitz, unter anderem in der teuersten deutschen Einkaufsmeile, der Kaufingerstraße in München, eine Miete von jährlich 30,5 Millionen Euro vom eigenen Konzern überweisen. Bekannt für sein Vertrauen in Immobilien ist auch Primark. Die Hälfte der Häuser, in denen der irische Textildiscounter ansässig ist, gehört zum Portfolio des Unternehmens. Und Prada soll unbestätigten Berichten zufolge sein Londoner Flaggschiff an der Old Bond Street für 103 Millionen Euro gekauft haben. (6), (7)

Trends


Pop-up-Stores - Erfolg mit kurzfristigen Vermietungen

Ausgehend von London haben sich sogenannte Pop-up-Stores bis in die besten Standorte ausgebreitet. Begonnen haben Pop-ups in guten Lagen in Department Stores wie beispielsweise Selfridges oder am Flughafen Heathrow. Selbst der Crown Estate, die königliche Liegenschaftsverwaltung, öffnet Flächen in seinen Einzelhandelsimmobilien an Piccadilly für Pop-up-Stores. Die Popularität von Pop-ups hat auch mit den vielen Leerständen in den britischen Einkaufsstraßen als Folge der Rezession zu tun. Einer von sieben Läden in Großbritannien steht leer. Kurzzeitmieter können hier etwas Entlastung bringen. (8)

Auch in Deutschland findet dieses Konzept immer mehr Nachahmer. So gab es in der Münchener Luxuseinkaufsmeile Maximilianstraße zwischen Gucci und dem Kindermodegeschäft Schlichting für ein paar Monate den Design Concept Store Haeppi Piecis. Dies war das Ergebnis einer Zusammenarbeit von Münchner Mode- und Schmuckdesignern mit Musik-Labels und jungen Buchverlagen. Verkauft wurden neben Mode, Schmuck und Accessoires auch Hüte, Taschen, Porzellan, Lampen und Bücher. Das Ladenlokal, ein ehemaliger Teppichladen mit 180 Quadratmeter Verkaufsfläche, wurde den Haeppi Piecis-Machern vom Kulturreferat der Stadt München kostenlos zur Verfügung gestellt. Die Gestaltung des Ladens haben die Münchner Künstler Hansjörg Dobliar und Philipp Messner übernommen. (9)

Aber Pop-up-Stores gehen nicht nur in kurzfristig leer stehende Läden. So hat das US-Lifestyle-Label Ralph Lauren zum Start der Düsseldorfer Breuninger-Filiale vom 16. Oktober bis 23. November einen Pop-up-Store der Marke eröffnet. Der temporäre Bereich im Erdgeschoss widmet sich dabei völlig dem Thema Accessoires. Mit der sogenannten Soft Ricky Bag wurde eigens für diese Aktion ein Taschenmodell gestaltet. Das Sondermodell ist in zehn Farben erhältlich, zu einem Verkaufspreis von 1 930 Euro. Zudem gibt es drei klassische Modelle dieser Taschenform, preislich sind sie zwischen 2 800 und 18 000 Euro angesiedelt. (10)

Fallbeispiele


München - Innenstadt zieht Bekleidungsbranche an

Das Interesse der Modehändler richtet sich in München neben Premium-Lagen wie der Maximilianstraße auch auf die angrenzenden Theatinerstraße und Fürstenfelder Straße, wo sich Zara Home angesiedelt hat. Seit der Umwandlung in eine Fußgängerzone wird auch der vordere Teil der Sendlinger Straße immer stärker nachgefragt. Das geht aus dem Retail Market Report 2013 von BNP Paribas Real Estate hervor.

Dabei ist die Nachfrage für die Münchner Toplagen von Filialisten und hochwertigen Brands aus dem Bereich Textilien und Schmuck am stärksten. Die Bekleidungsbranche ist mit 71 Prozent Flächenumsatz aller in den beobachten Straßenlagen registrierten Vermietungen beteiligt. Beispielsweise hat Abercrombie & Fitch im Oktober 2012 eine Filiale in der Sendlinger Straße eröffnet. (11)
Escada - Label verliert Toplagen an Konkurrenten

Escada hat im Kampf um die Toplagen zwei Standorte an die Prada-Gruppe verloren. In den bereits geschlossenen Düsseldorfer Laden an der Königsallee wird Miu Miu einziehen. Vom Neuen Wall in Hamburg muss sich Escada zuverlässigen Quellen zufolge ebenfalls zurückziehen. Dort soll ebenfalls Prada übernehmen. Escada wiederum soll in der kostengünstigeren Kaisergalerie in den Großen Bleichen fündig geworden sein. In München hat Escada den Sport-Store an Stone Island abgetreten. In Frankfurt musste Escada schon vor mehreren Jahren sein großes Flaggschiff räumen und war seitdem in verschiedenen Off-Locations untergebracht. Im Herbst soll ein kleinerer Laden in dem Neubauprojekt One Goetheplaza, ebenfalls abseits der Kundenströme, eröffnen. (12)


Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Innenstädte ziehen an

Entnommen aus: Der Handel, 7/2013, S. 30, (1)
Abbildung 2: Die zehn teuersten deutschen Einkaufsstädte
StadtToplageSpitzenmiete zweites Halbjahr 2013 in Euro/m2*
MünchenKaufinger Straße350
Frankfurt/MainZeil290
BerlinTauentzienstraße280
DüsseldorfKönigsallee275
HamburgSpitaler Straße255
KölnSchildergasse250
StuttgartKönigstraße240
DortmundWestenhellweg220
HannoverGeorgstraße185
NürnbergLudwigsplatz165

* Spitzenmiete bei Neuvermietung eines 100 Quadratmeter-Standardladenlokals Quelle: Jones Lang Lasalle Entnommen aus: Der Handel, 10/2013, S. 66, (5)

Weiterführende Literatur:

(1.) Europäer kaufen lieber im Laden
aus Der Handel 07 vom 10.07.2013 Seite 030

(2.) Europäer shoppen lieber stationär
aus www.textilwirtschaft.de vom 24.06.2013

(3.) Die teuersten Städte werden immer teurer
aus TextilWirtschaft 35 vom 29.08.2013 Seite 043

(4.) Viel Potenzial im deutschen Luxusmarkt
aus TextilWirtschaft 27a vom 01.07.2013 Seite 030

(5.) Konstante Spitzenmieten
aus Der Handel 10 vom 09.10.2013 Seite 066

(6.) Einzelhandelsimmobilien weiter begehrt
aus www.textilwirtschaft.de vom 07.10.2013

(7.) Einzelhändler investieren in Immobilien in Toplagen
aus TextilWirtschaft 15 vom 11.04.2013 Seite 007

(8.) Der Boom der Pop-up-Stores
aus TextilWirtschaft 39 vom 26.09.2013 Seite 049

(9.) Pop-up-Store auf Münchens Nobelmeile
aus TextilWirtschaft 31 vom 01.08.2013 Seite 037

(10.) Ralph Lauren: Pop-up bei Breuninger
aus www.textilwirtschaft.de vom 01.10.2013

(11.) München bleibt beliebter Standort
aus www.textilwirtschaft.de vom 29.01.2013

(12.) Spitzenmieten: Escada verliert Läden an Prada
aus TextilWirtschaft 40 vom 03.10.2013 Seite 006

Markus Hofstetter

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 12 vom 02.12.2013
Dokument-ID: s_tex_20131202

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