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Gewerbeimmobilien - Transaktionsvolumen weiter auf hohem Niveau

BAU & IMMOBILIEN | GENIOS BranchenWissen Nr. 09 vom 14.09.2017


Logistikimmobilien zunehmend gefragt

Der Boom auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hält an. Das Transaktionsvolumen hat im ersten Halbjahr 2017 fast 26 Milliarden Euro erreicht und lag damit beinahe so hoch wie im ersten Halbjahr des Rekordjahres 2007. Auf Büroimmobilien entfielen 10,2 Milliarden Euro, auf Logistikimmobilien 5,5 Milliarden Euro und auf den Einzelhandel 4,9 Milliarden Euro. Damit haben sich die Logistik erstmals am Einzelhandel auf Platz zwei vorgeschoben. Grund sind die inzwischen besseren Ertragsperspektiven bei der Logistik. Auffällig war zudem das starke Wachstum außerhalb der sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln, München, Stuttgart). Entsprechend niedrig fallen die Spitzenrenditen aus. In den Metropolen liegen sie für Büroimmobilien im Schnitt bei 3,47 Prozent. (1), (10), [Abb. 1]


Viele Käufer aus dem asiatischen Raum

Die größte Transaktion im ersten Halbjahr 2017 war der Verkauf von 74 Logistikimmobilien des US-Finanzinvestors Blackstone an die chinesische China Investment Corporation (CIC) für rund 1,9 Milliarden Euro. Die veräußerten Immobilen waren die deutschen Anteile von Logicor, der von Blackstone aufgebauten Logistikplattform in Europa. Insgesamt wurden bei dem Geschäft mehr als zwölf Milliarden Euro gezahlt. Darüber hinaus gab es im ersten Halbjahr hierzulande 15 weitere Abschlüsse mit jeweils mehr als 200 Millionen Euro. Vor allem institutionelle Investoren aus dem asiatischen Raum sind am Markt aktiv. Beispiele sind der Verkauf des Pullmann-Hotels in München an einen Investor aus Singapur, die Zalando-Zentrale in Berlin an einen südkoreanischen Investor und die Logicor-Plattform von Blackstone an CIC aus China. (10), (11)



Trends

Die Spitzenrenditen bleiben sehr niedrig. Nach einer Erhebung des Immobilienmaklers Jones Lang Lasalle (JLL) liegt sie in den sieben Immobilienhochburgen für Büroimmobilien im Schnitt bei 3,47 Prozent. In Berlin wird ein Unterschreiten der Drei-Prozent-Schwelle nach unten im Laufe des Jahres erwartet. Für die anderen Märkte rechnet JLL mit einem Rückgang auf 3,31 Prozent. (1)

Die Mehrheit der deutschen Immobilienfirmen ist äußerst positiv gestimmt. Dies geht aus einer Umfrage von ImmobilienScout24 und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) unter 600 Unternehmen für das zweite Quartal 2017 hervor. Demnach bezeichneten fast alle Unternehmen die aktuelle Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt als hervorragend, die Werte liegen hier bei 89 Prozent für Büros und 91 Prozent für Handelsimmobilien. Die künftige Entwicklung schätzen die Befragten wesentlich verhaltener ein. Nur 19 Prozent glauben, dass sich der Markt für Büroimmobilien eher günstig entwickeln wird, für die Einzelhandelsimmobilien sind es nur drei Prozent. Besonders in den A-Städten machen die Unternehmen dafür die mangelnde Flächenverfügbarkeit verantwortlich. (2)

Die Mieten für Gewerbeimmobilien sind in den deutschen Metropolen stark gestiegen. Wie aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hervorgeht, ist dabei Berlin mit weitem Abstand der Spitzenreiter. In der Hauptstadt haben sich die Büromieten zwischen 2008 und 2016 um knapp 34 Prozent verteuert. An zweiter Stelle folgen Stuttgart und Dresden mit Mietsteigerungen von jeweils 22 Prozent. Auf Platz drei kommt Leipzig vor München, Bremen, Hannover, Dortmund, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Essen. Den letzten Platz belegt die Bankenmetropole Frankfurt/Main mit einem Zuwachs von nur vier Prozent in acht Jahren. Der Grund: In Frankfurt hat die Nachfrage nach Büros im Zuge der Finanzkrise von 2008 einen "deutlichen Dämpfer" erhalten. (3)

Der Brexit, der Ausstieg Großbritanniens aus der Europäischen Union, könnte die Nachfrage nach Büroimmobilien in Frankfurt/Main wieder stärker anfachen. Derzeit sind viele Banken dabei, den Markt in der Mainmetropole zu prüfen. Unter den Interessenten sind prominente Namen wie Goldman Sachs, die Deutsche Bank, Morgan Stanley und JP Morgan. (9)



Fallbeispiele

Die Alstria Office hat trotz niedrigerer Mietumsätze im ersten Halbjahr 2017 ihre Funds from Operations (FFO) nahezu stabil gehalten. Der Mietumsatz sank um 8,6 Prozent auf 93,9 Millionen Euro, der FFO um 1,3 Prozent auf 56,6 Millionen Euro. Grund für die im Jahresvergleich niedrigeren Mietumsätze sind Immobilienverkäufe im zweiten Halbjahr 2016. Dass sich die FFO dennoch stabil entwickelten, lag an den gesunkenen Finanzierungskosten. Dank eines Bewertungsgewinns von 23 Millionen Euro aus dem Verkauf der Kaisergalerie Hamburg lag der Konzerngewinn mit 78,6 Millionen Euro deutlich über dem Vorjahresniveau. Da es auf dem deutschen Markt für Alstria gerade gut läuft, hat das Unternehmen die FFO-Prognose für das Gesamtjahr um fünf Millionen Euro auf 113 Millionen Euro erhöht. Im April hat Alstria 13 Büroimmobilien des Konkurrenten Officefirst übernommen. Alstria ist die größte börsennotierte Gewerbeimmobiliengesellschaft in Deutschland. (7)

Die TLG Immobilien hat im Frühjahr den Frankfurter Konkurrenten WCM und damit ein rund drei Milliarden Euro schweres Portfolio von Büros, Läden und Hotels übernommen. Die Transaktion hat ein Volumen von etwa 450 Millionen Euro. Im laufenden Jahr soll es weitere Zukäufe geben. Die TLG, die mit Immobilien aus dem DDR-Staatsbesitz gestartet war, expandiert mit WCM kräftig in den Westen. Knapp die Hälfte des Bestandes liegt nun außerhalb der neuen Länder. TLG und WCM nehmen mit ihren 447 Immobilien zusammen 204 Millionen Euro Miete pro Jahr ein. TLG und WCM kommen zusammen auf einen Börsenwert von rund 1,9 Milliarden Euro und sind damit nun auf Augenhöhe mit dem Büro-Spezialisten Alstria Office. Anders als bei den Wohnimmobilien ist der Markt für gewerblich genutzte Immobilien noch sehr zersplittert. (6)

Die Gewerbe-AG Consus Commercial mit Sitz in Leipzig hat mit dem Anteilseigner der Berliner CG-Gruppe eine 50-prozentige Beteiligung vereinbart. Ziel ist es, einen integrierten Immobilienkonzern zu schaffen, der sich über den Kapitalmarkt zusätzliche Finanzierungsquellen erschließt. Es wäre der erste gewerbliche Projektentwickler mit Börsenpräsenz in Deutschland. Durch die Kapitalerhöhung via Sacheinlage steigt die Marktkapitalisierung auf über 800 Millionen Euro. Consus ist erst seit April im Freiverkehr notiert und kommt derzeit auf einen Börsenwert von 240 Millionen Euro. Die zwei Unternehmen sind recht unterschiedlich aufgestellt. Consus Commercial ist ein Bestandshalter, dem Unternehmen gehören elf Gewerbeobjekte im Gesamtwert von 230 Millionen Euro. Die CG-Gruppe hingegen konzentriert sich als Projektentwickler auf Wohnungsbau in Innenstadtlagen von Berlin, Frankfurt, Dresden, Leipzig, Köln und Hamburg. (5)

Die auf deutsche Gewerbeimmobilien ausgerichtete Aroundtown Properties wird sich im Prime Standard der Frankfurter Börse listen lassen. Aroundtown bringt es auf eine Markkapitalisierung von etwa vier Milliarden Euro. Das Unternehmen ist nach eigener Einschätzung schon jetzt die größte börsennotierte Gewerbeimmobiliengruppe in Deutschland. Aroundtown kauft mit einer opportunistischen Strategie Immobilienpakete, um sie zu entwickeln und höher bewerten zu können. Das von Berlin aus geführte Portfolio hat einen Umfang von 5,5 Milliarden Euro. Regional sind die Schwerpunkte Berlin mit 18 Prozent, Nordrhein-Westfalen mit 17 Prozent und München mit knapp einem Zehntel. Außerhalb Deutschlands spielen die Niederlande mit neun Prozent eine Rolle. (4)

Der Shopping-Center-Betreiber Deutsche Euroshop hat den Gewinn im ersten Halbjahr 2017 dank zweier neuer Einkaufszentren gesteigert. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit) kletterte um gut vier Prozent auf 92,5 Millionen Euro. Die FFO legten um fast 13 Prozent auf 70,9 Millionen Euro zu. Grund für den Anstieg war neben niedrigeren Zinskosten vor allem der Einstieg beim Saarpark-Center in Neunkirchen an der Saar und die Übernahme des Olympia Center Brünn in Tschechien. Der Umsatz erhöhte sich um 3,9 Prozent auf 105,8 Millionen Euro. Für das Gesamtjahr erwartet das Unternehmen einen Umsatz zwischen 216 Millionen und 220 Millionen Euro, nach 205 Millionen im Vorjahr. Die FFO werden zwischen 140 Millionen und 143 Millionen Euro gesehen, nach 129,9 Millionen Euro im Vorjahr. (8)



Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Transaktionsvolumen bei den deutschen Gewerbeimmobilien 2006 - 2017
Jahr Investitionen in Milliarden Euro
200649,5
200754,7
200819,7
200910,3
201018,0
201123,5
201225,3
201330,5
201440,0
201555,5
201652,9
2017*50,0

* Prognose Börsen-Zeitung vom 06.07.2017, Nr. 127, S. 4 (1), eigene Recherchen

Weiterführende Literatur:

(1.) Fast alle wollen nach Deutschland - Wirtschaftslage und Niedrigzinsen lassen Investoren nach Betongold greifen
aus Börsen-Zeitung vom 06.07.2017, Nr. 127, S. 4

(2.) Den A-Städten fehlen Gewerbeflächen - Der Gewerbeimmobilienmarkt profitiert von boomender Konjunktur, zunehmender Beschäftigung, hoher Immobiliennachfrage und niedrigen Zinsen. Nur der Angebotsmangel in den Metropolen belastet.
aus Immobilien Zeitung 26 vom 29.06.2017 Seite 008

(3.) Mieten für Büros steigen kräftig - Berlin verzeichnet mit 34 Prozent bundesweit den höchsten Zuwachs seit 2008. Frankfurt verliert dagegen
aus Berliner Morgenpost online, 14.06.2017, 03:01:00

(4.) Aroundtown zieht an Börse Frankfurt - Gewerbeimmobiliengruppe strebt in den Prime Standard - Chancen auf MDax
aus Börsen-Zeitung vom 27.05.2017, Nr. 101, S. 7

(5.) Consus Commercial gehört bald die Hälfte der CG-Gruppe
aus Immobilien Zeitung 35 vom 31.08.2017 Seite 004

(6.) TLG will in den MDax aufsteigen - Konsolidierung in der Immobilienbranche: Der Berliner Konzern steht vor der Übernahme des Konkurrenten WCM.
aus Handelsblatt Nr. 092 vom 12.05.2017 Seite 033

(7.) alstria profitiert von Verkaufsgewinn und Niedrigzins
aus www.iz.de vom 08.08.2017

(8.) Deutsche Euroshop - Shopping-Center treiben Gewinn von Immobilien-Investor an
aus Handelsblatt online vom 15.08.2017

(9.) Brexit: Die erste Welle baut sich auf - Büroimmobilien Immer mehr Finanzinstitute, die London den Rücken kehren wollen, sondieren den Markt in Frankfurt
aus Frankfurt Neue Presse vom 07.07.2017, Seite 4

(10.) Die Rallye geht weiter - Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit anhaltend starker Performance zum Halbjahr
aus news aktuell vom 05.07.2017

(11.) Logicor soll nach China gehen
aus Börsen-Zeitung vom 02.06.2017, Nr. 105, S. 10

Thomas Trares

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 09 vom 14.09.2017
Dokument-ID: s_bau_20170914

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