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Die Immobilienfinanzierer - eine Branche häutet sich

BAU & IMMOBILIEN | GENIOS BranchenWissen Nr. 04 vom 28.04.2014


Frühere Marktführer verschwinden von der Bildfläche

Kaum eine andere Branche wurde von der Finanzkrise so durcheinandergewirbelt wie die der Immobilienfinanzierer. Die früheren Marktführer Hypo Real Estate (HRE) und Eurohypo sind praktisch nicht mehr existent. Die faulen Wertpapiere und Kredite der HRE wurden in die Bad Bank FMS ausgelagert, der gesunde Rest firmiert heute unter PBB Pfandbriefbank. Die Eurohypo heißt inzwischen Hypothekenbank Frankfurt und ist nach wie vor defizitär. Und die WestImmo steht schon seit fast fünf Jahren erfolglos zum Verkauf, schreibt inzwischen aber wieder schwarze Zahlen. (1), (8), (9)


Sparkassen und Genossen setzen sich an die Spitze

Gestärkt aus der Finanzkrise sind jene Institute hervorgegangen, die über die Jahre hinweg solide gewirtschaftet haben. Dazu zählen vor allem die Sparkassen und die Genossenschaftsbanken. Im Sparkassenlager soll nun die Berlin Hyp zu dem zentralen Immobilienfinanzierer aufsteigen. Die Transformation ist gerade in vollem Gange. Einen Schritt weiter sind bereits die Kreditgenossen, bei denen die DG Hyp als Immobilienbank fungiert. Bei den Landesbanken ist vor allem die Helaba gut durch die Krise gekommen, während sich im privaten Lager die Aareal Bank zu dem Vorzeigeinstitut emporgeschwungen hat. (2), (3), (6)



Trends

Die Versicherer drängen zunehmend in die Immobilienfinanzierung. Sie bieten vor allem zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) an. Derzeit sind Allianz, Ergo und R+V bei der KfW akkreditiert. Die Versicherer dürfen sich aber nur an Privatkunden wenden. Das Angebot umfasst die Programme Energieeffizient Bauen und Sanieren, Altersgerecht Umbauen sowie das KfW-Wohneigentumsprogramm. Insgesamt hat die Versicherungswirtschaft derzeit 62,3 Milliarden Hypotheken- und Grundschuldforderungen ausgereicht. (4)

In einer Umfrage des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Uni Regensburg haben 70 Prozent der befragten Immobilienkäufer erklärt, eine gute Beratung erhalten und eine Finanzierung mit günstigen Konditionen und attraktiven Zinsen bekommen zu haben. Dennoch wurden Versäumnisse in der Beratung sichtbar: In rund 40 Prozent der Fälle wurde den Kunden keine einfache klassische Immobilienfinanzierung per Annuitätendarlehen vorgeschlagen, sondern die meist deutlich teureren Kombinationen aus tilgungsfreien Darlehen gekoppelt mit Ansparplänen über Bausparverträge, Fonds oder Lebensversicherungen. Zudem hätten in den Gesprächen nur 49 Prozent der freien Berater und 24 Prozent der Bankberater ihre Provisionen offengelegt, obwohl sie gesetzlich dazu verpflichtet sind. (7)



Fallbeispiele

Die Commerzbank-Tochter Hypothekenbank Frankfurt, in der das Altgeschäft der Eurohypo fortgeführt bzw. abgebaut wird, hat 2013 ihren Verlust auf 390 Millionen eingedämmt, nach 569 Millionen Euro im Jahr zuvor. Negativ zu Buche schlugen das Staatsfinanzierungsgeschäft, das ausländische Immobiliengeschäft sowie Nachzahlungen für Genussrechte und Hybridkapital. Im inländischen Immobilienkreditgeschäft kletterte der Vorsteuergewinn um 56 Prozent auf 128 Millionen Euro, allerdings war das Vorjahresergebnis in diesem Segment von Sondereffekten geprägt. Für 2014 rechnet der Vorstand mit einer Verbesserung des Ergebnisses - vor allem weil Nachzahlungen für Genussrechte und Nachrangkapital ausbleiben. (1)

Die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) plant, 2014 die Kosten deutlich zu senken und weiter Neugeschäft zu generieren. Damit will sich das Nachfolgeinstitut der Hypo Real Estate (HRE) für Investoren interessant machen. Nach Auflage der Europäischen Union (EU) muss die PBB bis 2015 verkauft werden. Das Institut musste während der Finanzkrise verstaatlicht werden. Das Ergebnis vor Steuern soll 2014 mehr als 140 Millionen Euro betragen, nach 165 Millionen Euro im Jahr 2013, das allerdings von Sondereffekten geprägt war. (9), [Abb. 1]

Ein weiterer Problemfall ist die Westdeutsche Immobilienbank (WestImmo), eine frühere Tochter der inzwischen aufgelösten nordrhein-westfälischen Landesbank WestLB. Der Zweck des neuen Eigentümers, der Ersten Abwicklungsanstalt (EAA), ist es, die Vermögensgegenstände der WestLB abzuwickeln. Die WestImmo selbst hat 2013 überraschend einen Gewinn von 50,3 Millionen Euro eingefahren, nach einem nahezu ausgeglichenen Ergebnis im Jahr zuvor. Seit mittlerweile fast fünf Jahren steht der Immobilienfinanzierer zum Verkauf - bislang ohne Erfolg. Das gute Ergebnis 2013 könnte nun helfen. (8)

Die Berlin Hyp soll künftig der Verbundpartner der Sparkassen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung werden. Das Geschäftsjahr 2013 stand ganz im Zeichen dieses Wandels. Trotz der daraus resultierenden Zusatzbelastungen ist das Institut mit der Jahresbilanz zufrieden. Das Neugeschäft übertraf mit 4,5 Milliarden Euro (inkl. Prolongationen) die Zahlen des Vorjahres. Das Ergebnis lag mit 120 Millionen Euro nur leicht unter dem Vorjahreswert von 128 Millionen Euro. Mit dem Abschluss des Geschäftsjahres endete auch die bisherige Bündelung des Immobilienfinanzierungsgeschäfts der Gruppe im gemeinsamen Geschäftsfeld aus Berlin Hyp und LBB. (3), [Abb. 2]

Bei der Helaba entwickelt sich das Immobiliengeschäft weiter solide. Bei den Immobilienkrediten stieg das Neugeschäft im vergangenen Jahr um mehr als 20 Prozent auf 8,7 Milliarden Euro. Dies ist gut die Hälfte des gesamten mittel- und langfristigen Neugeschäft der Landesbank. In Deutschland sagte die Bank rund 4,9 Milliarden Euro an Immobilienkrediten zu. Das ist etwa eine halbe Milliarde Euro mehr als im Jahr zuvor. 2014 will die Helaba etwas vorsichtiger agieren. Im Neugeschäft strebt das Institut einen Wert von knapp unter acht Milliarden Euro an. (2)

Die DG Hyp, die Immobilientochter der DZ Bank, hat sich 2013 weiter stabilisiert. Das Betriebsergebnis sprang um das Zweieinhalbfache auf 264 Millionen. Das Zinsergebnis stabilisierte sich bei rund 350 Millionen Euro. Bis 2011 erzielte das Institut fünf Jahre in Folge ein negatives Betriebsergebnis. Die Bilanzbereinigung sowie die Fokussierung auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung machen sich allmählich bemerkbar. (6), [Abb. 3]

Für die Aareal Bank war 2013 ein guter Jahrgang. Betriebsergebnis und Neugeschäft lagen deutlich über den eigenen Erwartungen. Jetzt sollen auch die Aktionäre an dem Erfolg teilhaben, rund die Hälfte des Konzerngewinns wird ausgeschüttet. Für 2014 geht der Immobilienfinanzierer von einem kräftigen Anstieg des Zinsüberschusses auf 610 Millionen bis 640 Millionen Euro aus. Grund ist die Ende 2013 erfolgte Übernahme des Wettbewerbers Corealcredit. Das Betriebsergebnis dürfte zwischen 220 Millionen und 240 Millionen Euro hereinkommen. Das Neugeschäftsziel liegt bei acht Milliarden bis neun Milliarden Euro. Geplant ist, die stille Einlage des Sonderfonds Finanzmarktstabilisierung (SoFFin) in Höhe von 300 Millionen Euro zurückzuzahlen. (5)



Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Deutsche Pfandbriefbank - Konzernzahlen nach IFRS
in Millionen Euro20132012
Operative Erträge482467
Zinsüberschuss319296
Provisionsüberschuss923
Handelsergebnis-5110
Finanzanlageergebnis9613
Ergebnis aus Sicherungszusammenhängen9-6
Saldo sonstiger betrieblicher Aufwendungen100131
Kreditrisikovorsorge8-4
Verwaltungsaufwand312341
Ergebnis vor Steuern165124
Rendite nach Steuern (%)4,92,1
Kernkapitalquote (%)20,318,9
Bilanzsumme74.00097.000

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung, 11.03.2014, Nummer 48, Seite 3 (9)
Abbildung 2: Berlin Hyp - Zahlen nach HGB
in Millionen Euro20132012
Zinsüberschuss202216
Provisionsergebnis2011
Verwaltungsaufwand8483
Risikovorsorge20-53
Betriebsergebnis119203
Ergebnis vor Steuern120128
Bilanzsumme33.36734.205
Immobilien-Neugeschäft3.1771.691

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung, 14.03.2014, Nummer 51, Seite 3 (3)
Abbildung 3: DG Hyp - Kennzahlen nach HGB
in Millionen Euro20132012
Zinsüberschuss251241
Kreditrisikovorsorge4045
Wertpapier- und Beteiligungsergebnis124-27
Betriebsergebnis26498
Gewinnabführung21515
Eigenkapitalrendite (%)28,89,4
Kernkapitalquote (%)10,98,2
Bilanzsumme49.71654.368

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung, 09.04.2014, Nummer 69, Seite 3 (6)

Weiterführende Literatur:

(1.) Hypothekenbank Frankfurt schreibt noch weitere Jahre Miese
aus IZ Aktuell vom 27.03.2014

(2.) Immobilienfinanzierer ersten Ranges
aus Immobilien & Finanzierung - Der Langfristige Kredit 08 vom 15.04.2014

(3.) Umbau belastet Ergebnis der Berlin Hyp "spürbar" - Sparkassen-Partner legt beim Neugeschäft kräftig zu
aus Börsen-Zeitung, 14.03.2014, Nummer 51, Seite 3

(4.) Vom Wert des Hauses - Wachstumschancen durch Immobilienfinanzierung - Die KfW prognostiziert mittelfristige Verschiebungen der Marktanteile zugunsten von Versicherern
aus Versicherungswirtschaft, 24.03.2014, 69. Jg., Nr. S1, S. 12

(5.) Aareal Bank übertrifft sich selbst
aus Immobilien Zeitung Nr. 08 vom 27.02.2014 Seite 3

(6.) Immobilienbank DG Hyp stabilisiert sich weiter - DZ Bank-Tochter steigert Gewinn
aus Börsen-Zeitung, 09.04.2014, Nummer 69, Seite 3

(7.) Geblendete Kunden - Bei Immobilienfinanzierungen denken Banken vor allem an ihre Provisionen, belegt eine Studie. Das kann für die Hauskäufer teure Folgen haben
aus Welt am Sonntag, 02.02.2014, Nr. 5, S. W1

(8.) WestImmo rüstet sich für Verkauf
aus IZ Aktuell vom 02.04.2014

(9.) PBB macht sich fit für Privatisierung - Nach einem hohen Ergebnis und viel Neugeschäft 2013 soll es im laufenden Jahr weiter aufwärtsgehen
aus Börsen-Zeitung, 11.03.2014, Nummer 48, Seite 3

Thomas Trares

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 04 vom 28.04.2014
Dokument-ID: s_bau_20140428

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