Offene Immobilienfonds - eine Anlageklasse in der Dauerkrise

KAPITALMÄRKTE, BANKEN, IMMOBILIEN | GENIOS WirtschaftsWissen Nr. 03/2010 vom 15.03.2010


Offene Immobilienfonds sind seit 2008 in der Krise

Die offenen Immobilienfonds verharren weiter in der Krise. Gegenwärtig nehmen sieben Fonds keine Anteile zurück. Betroffen sind der Axa Immoselect, Degi International, Degi Europa, Degi Global Business, TMW Immobilien Weltfonds, Morgan Stanley P2 Value und der KanAm US-Grundinvest. Rund 9,2 Milliarden Euro sind eingefroren, dies ist mehr als ein Zehntel der insgesamt in offene Immobilienfonds investierten Summe. Schon im Herbst 2008 mussten mehr als ein Dutzend Fonds vorübergehend schließen, da die Fondsmanager ihre Anleger nicht mehr auszahlen konnten. Nun wurde aber die Krise neu angefacht. Grund war die massive Abwertung von Immobilien beim Degi Global Business. Der Fonds verlor dadurch 21,6 Prozent seines Wertes. Dies gab es in der 50-jährigen Geschichte der offenen Immobilienfonds noch nie. (1), (3), (6)


Illiquidität wird zum Problem

Den Immobilienfonds ist in der Finanzkrise zum Verhängnis geworden, dass die Immobilie eine relativ illiquide Anlageform ist. Immobilien lassen sich nämlich nicht so schnell verkaufen wie Aktien oder Anleihen. Hinzu kommt, dass nur fünf Prozent des Fondsvermögens als liquide Mittel vorgehalten werden müssen. So konnten manche Fondsmanager nach dem Ausbruch der Finanzkrise die Rücknahmewünsche ihrer Kunden nicht mehr erfüllen - sie mussten ihre Fonds schließen. Bis auf zwei Jahre können die Fondsverwalter die Anteilsrücknahme aussetzen. In dieser Zeit ist die Fondsgesellschaft verpflichtet, Immobilien zu angemessenen Bedingungen zu verkaufen. Vor allem größere Immobilien lassen sich derzeit aber kaum veräußern. (3)


Schäuble will Haltefristen einführen

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) will nun für alle Anleger eine zweijährige Mindesthaltefrist einführen, ergänzt durch Kündigungsfristen, die nach Wahl der Kapitalanlagegesellschaft zwischen sechs und 24 Monaten angesetzt werden können. Dies soll verhindern, dass nochmals Fonds auf breiter Front geschlossen werden müssen. Denn durch diese Fristen hätten die Fondsmanager künftig ausreichend Zeit, auch in schwierigen Phasen die nötige Liquidität zu beschaffen. Im April will Schäuble einen Gesetzentwurf vorlegen, im Sommer soll das Kabinett den Vorschlag dann verabschieden. Die Fondsbranche hat sich derweil gegen ein solches Gesetz ausgesprochen. Sie will zumindest die Privatanleger von der Regelung ausnehmen. Denn es war vor allem der Ansturm institutioneller Anleger, der die Fonds zum Schließen zwang. (8)



Trends

Offene Immobilienfonds haben schon immer als Witwen- und Waisenpapiere gegolten. 50 Jahre lang lieferten sie solide Erträge, im Schnitt hatte die Branche noch kein Minusjahr zu verzeichnen. Doch die Finanzkrise hat das Vertrauen der Anleger in die Produkte erschüttert. Zwischenzeitlich war mehr als ein Drittel der insgesamt in offenen Immobilienfonds investierten Summe von 87 Milliarden Euro eingefroren. Einige Fonds sind inzwischen wieder offen, andere nehmen noch immer oder schon wieder keine Anteile zurück. Hinzu kommt, dass einige Gesellschaften ihre Immobilien stark abwerten mussten, was Zweifel an den Bewertungsverfahren aufkommen ließ. (8)

Während die Situation bei den eingefrorenen Fonds weiter unklar bleibt, nutzen die Fondsmanager der geöffneten Fonds die niedrigen Immobilienpreise, um billig einzukaufen. So hat Union Investment für den Fonds Uniimmo Deutschland das Einkaufszentrum "Alexa" am Berliner Alexanderplatz für rund 316 Millionen Euro erworben. Für den Fonds Uniimmo Global kaufte man eine Logistikimmobilie in Mönchengladbach, die noch bis Oktober 2010 zu entwickeln ist. Und Commerz Real hat den Fonds Hausinvest Europa mit einem Einkaufszentrum im französischen Toulouse bestückt. Das Investitionsvolumen beziffert die Commerzbanktochter auf 92 Millionen Euro. (1), (6)

"Die Frage, wie viele Mietverträge in den kommenden drei Jahren auslaufen, ist wichtig zur Beurteilung eines möglichen Risikos bei einem Fonds", sagte Sonja Knorr, Expertin für offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope. Der Grund: Durch die Wirtschaftskrise haben viele Unternehmen weniger Flächenbedarf. Sie verlängern daher auslaufende Mietverträge nicht oder pochen auf günstigere Mieten. Riskant sind daher Fonds, bei denen viele Mietverträge in Kürze auslaufen. (5)



Fallbeispiele

Der massiv abgewertete offene Immobilienfonds Degi Global Business steht offenbar auf der Kippe. "Ein signifikanter Anteil der Anleger steht vor der Tür und möchte raus", sagte Hartmut Leser, Vorstand der Fondsgesellschaft Aberdeen Asset Management. Aberdeen versucht nun, die Investoren davon zu überzeugen, dass der neu bewertete Fonds wieder die Chance auf eine positive Wertentwicklung hat. "Wenn wir das nicht schaffen, dann werden wir den Fonds liquidieren und das Geld zurückgeben", sagte Leser. Aberdeen hatte kürzlich den im Jahr 2005 vorrangig für Großinvestoren aufgelegten Fonds wegen Problemen mit Immobilien in Osteuropa um 21,6 Prozent abgewertet, das Fondsvolumen beträgt noch 427 Millionen Euro. Das Ausmaß der Abwertung ist einmalig in der Geschichte der offenen Immobilienfonds. Seit November 2009 nimmt Aberdeen wegen Liquiditätsproblemen keine Anteilsscheine am Degi Global Business zurück. (4)

Im Februar hat Axa Investment Managers, der Vermögensverwalter der Axa-Gruppe, die Rücknahme von Fondsanteilen beim Axa Immoselect um weitere neun Monate ausgesetzt. Der Fonds ist 2,8 Milliarden Euro schwer. "Grund ist die unzureichende Liquidität zur Bedienung der zu erwartenden Anteilscheinrückgaben", sagte Fondsmanager Achim Gräfen. Mitte November war der Axa Immoselect erneut eingefroren worden, weil die Gesellschaft die drei Monate zuvor gewagte Wiedereröffnung nicht aufrecht halten konnte. (3), (7)

Besonders hoch ist der Kursverlust beim P2 Value von Morgan Stanley. Investoren haben hier nach mehreren Abwertungen fast 30 Prozent verloren. Allein die Beteiligung am Frankfurter Hochhaus Trianon, in dem die DekaBank sitzt, wurde um 45 Millionen Euro abgewertet. Inzwischen laufen erste Klagen gegen Banken wegen Falschberatung bei diesem Fonds. (2)

Die Krise des Degi Global Business hat auch andere Fonds mit in den Strudel gerissen. So ist der TMW Immobilien Weltfonds seit Februar wieder geschlossen, nachdem er erst im Dezember wieder geöffnet worden war. Als Grund nannte der Fondsmanager die Abwertung beim Degi Global Business. Dies habe zu einer Verkaufswelle geführt. "Wir fühlen uns in Sippenhaft genommen", sagte Klaus Trescher, Aufsichtsratschef des Fondsanbieters. (5)




Weiterführende Literatur:

(1.) "Offene" Immobilienfonds - Verlust an Werten - und Glaubwürdigkeit
aus F+H Fördern und Heben, Heft 12/2009, S. 485

(2.) Fast 30 Prozent verloren
aus Börse online vom 04.02.2010, Seite 50

(3.) Deutsche flüchten aus offenen Immobilienfonds
aus Hamburger Abendblatt, 18.02.2010, Nr. 41, S. 22

(4.) Immobilienfonds von Degi droht die Schließung
aus Handelsblatt Nr. 032 vom 16.02.2010 Seite 42

(5.) Wenn die Mieter flüchten - Die Krise schlägt auf offene Immobilienfonds durch. Viele Unternehmen haben weniger Flächenbedarf
aus Welt am Sonntag, 14.02.2010, Nr. 7, S. 40

(6.) Offene Immobilienfonds - Anleger zittern vor der Abwärtsspirale
aus HANDELSBLATT online 01.03.2010 11:46:07

(7.) Immer noch Probleme mit offenen Immobilienfonds
aus Stuttgarter Zeitung, 18.02.2010, S. 14

(8.) Schäuble verriegelt Immobilienfonds - Der Handel mit offenen Fonds soll beschnitten werden. Die Anbieter laufen Sturm, Anleger können die Regeln aber verkraften
aus Financial Times Deutschland vom 05.03.2010, Seite 23

T.Trares
Quelle: GENIOS WirtschaftsWissen Nr. 03/2010 vom 15.03.2010
Dokumentnummer: c_kapital_20100315

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