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Die Immobilienfinanzierer - eine Branche im ständigen Wandel

BAU & IMMOBILIEN | GENIOS BranchenWissen Nr. 04 vom 29.04.2019


Eine Branche häutet sich

Die Branche der Immobilienfinanzierer hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend gewandelt. Die früheren Marktführer Hypo Real Estate (HRE) und Eurohypo sind in der Finanzkrise pleitegegangen. Die HRE wurde 2010 in die Bad Bank FMS und die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) aufgespalten. Das Vorzeigeinstitut unter den privaten Immobilienbanken ist heute die Aareal Bank. Führend auf dem deutschen Markt sind aber die Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Im Sparkassenlager könnte die Immobilienbank Berlin Hyp früher oder später in einer "Superlandesbank" aufgehen. Und bei den Genossen ist im vergangenen Jahr die Immobilienbank DZ Hyp aus dem Zusammenschluss von DG Hyp und WL Bank entstanden. (3), (6), (7)


Immobilienbanken insgesamt noch zufrieden gestimmt

Die meisten Immobilienbanken sind mit ihrer Geschäftsentwicklung zufrieden. Das Neugeschäftsvolumen beträgt gut 40 Milliarden Euro im Jahr. Doch die Branche steht vor einschneidenden Veränderungen. Vor allem die Niedrigzinsen belasten. Hinzu kommt wachsender Konkurrenzdruck. Neben Versicherungen, Versorgungswerken und Pensionskassen sind es vor allem Kreditfonds, die sich verstärkt auf dem hiesigen Markt tummeln. Darüber hinaus sind die deutschen Hypothekenbanken aufgrund ihres starken Engagements in Großbritannien einem Brexit-Risiko ausgesetzt. Gefährdet sind hier vor allem die Aareal Bank, die PBB sowie die Deutsche Hypo. (1), (9)





Fallbeispiele

Bei der Aareal Bank ist das Betriebsergebnis 2018 um 3,7 Prozent auf 311 Millionen Euro gesunken. Darin enthalten ist einen positiver Einmaleffekt (negativer Goodwill) von 55 Millionen Euro aus dem Ende 2018 abgeschlossenen Kauf der Düsseldorfer Hypothekenbank (DHB). 2019 will die Aareal ein Betriebsergebnis in der Mitte der Spanne von 240 Millionen bis 280 Millionen Euro erreichen. Die Immobilienbank setzt im Kreditgeschäft auf Nordamerika, auf das 2018 knapp 40 Prozent des Neugeschäfts entfielen. Erwartungen hat man zudem in die Tochter Aareon, die Software und Apps für die Wohnungswirtschaft und deren Mieter anbietet. (8), [Abb. 1]

Die genossenschaftliche DZ Hyp hat 2018 in den Geschäftsfeldern Gewerbekunden, Wohnungswirtschaft und Privatkunden/private Investoren ein Neugeschäftsvolumen von elf Milliarden Euro erzielt, ein Plus von 8,9 Prozent. Einschließlich der Kommunalfinanzierung waren es sogar 11,9 Milliarden Euro. Der Zinsüberschuss nahm um neun Prozent auf rund 524 Millionen Euro zu. Belastet haben die Beratungskosten für die Umsetzung der Fusion. Dies trug dazu bei, dass das Betriebsergebnis um 36,2 Prozent auf 179,6 Millionen Euro sank. Für 2018 erwartet die DZ Hyp eine weiterhin stabile Entwicklung und Neugeschäftsabschlüsse auf gutem Niveau. Die DZ Hyp ist 2018 aus dem Zusammenschluss von DG Hyp und WL Bank hervorgegangen. (3), [Abb. 2]

Die den Sparkassen gehörende Berlin Hyp hat 2018 das Betriebsergebnis um knapp 20 Prozent auf 220 Millionen Euro gesteigert, ein neuer Rekord. Das Neugeschäft inklusive Prolongationen konsolidierte entsprechend der zurückhaltenden Planung auf 6,1 Milliarden Euro. Im Jahr zuvor sind hier noch 8,1 Milliarden Euro angefallen. Zudem gelang es dem Institut, sowohl eine grüne Anleihe als auch einen grünen Pfandbrief auszugeben. Mit diesen Papieren sammelt die Berlin Hyp Gelder bei institutionellen Anlegern ein, um Kredite für den Bau nachhaltiger Immobilien zu finanzieren. Die Berlin Hyp sieht sich in diesem Bereich in einer Vorreiterrolle. Zudem ist das Institut mit ihrem Onsite Immoagent an den Start gegangen: einem digitalen Besichtigungsservice. Der richtet sich an Immobilienbesitzer, die nicht immer vor Ort sein können. (4), (5), [Abb. 3]

Die Deutsche Hypo, eine Tochter der NordLB, hat 2018 weniger Neugeschäft gemacht, den Gewinn aber kräftig gesteigert. Das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit erhöhte sich um knapp 20 Prozent auf 74,7 Millionen Euro. Verantwortlich dafür waren auch Sondereffekte. Zudem hat die Bank bei der Immobilienfinanzierung einen Teil der Risikovorsorge wieder auflösen können. Das Volumen der neu abgeschlossenen Finanzierungen ging um mehr als 24 Prozent auf 2,87 Milliarden Euro zurück. Die Deutsche Hypo begründet dies damit, dass sie bewusst auf Geschäfte verzichtet habe. Für 2019 erwartet das Institut einen Ergebnisrückgang. Die Deutsche Hypo wird nun doch unter dem Dach der NordLB bleiben. Dafür fordert die Konzernmutter aber eine angemessene Beteiligung am geplanten Personalabbau. (2)

Die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) hat 2018 dank niedriger Refinanzierungskosten, wenig Kreditausfällen und einem strikten Sparkurs etwas mehr verdient. Der Gewinn vor Steuern stieg um fünf Prozent auf 215 Millionen Euro. Wegen des schwierigen Umfelds bleibt die PBB für 2019 aber vorsichtig. Das Institut rechnet damit, dass der Vorsteuergewinn auf 170 Millionen bis 190 Millionen Euro zurückgeht. Die PBB ist ein Überbleibsel der HRE, die im Zuge der Finanzkrise in die Bad Bank FMS Wertmanagement und den gesunden Teil PBB aufgespalten wurde. (10)

Derweil hat die FMS Wertmanagement 2018 deutlich weniger Gewinn abgeworfen. Der Überschuss betrug mit 115 Millionen Euro noch ein Drittel des Vorjahres. Für 2019 erwarten die Abwicklungsbanker lediglich ein mindestens ausgeglichenes Ergebnis. Die Bundesregierung hatte die FMS 2010 gegründet, um das Portfolio der Pleitebank HRE abzuwickeln. Die FMS übernahm dabei Papiere mit einem nominellen Wert von 175 Milliarden Euro, davon sind noch 69 Milliarden übrig. Die in Dublin ansässige Bank Depfa - vor zehn Jahren einer der Hauptauslöser des HRE-Debakels - soll nun verkauft werden. (11)



Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Aareal Bank Gruppe - Konzernzahlen nach IFRS
in Millionen Euro20182017
Zinsüberschuss535584
Risikovorsorge7282
Provisionsüberschuss215206
Abgangsergebnis2450
Ergebnis aus Finanzinstrumenten-2-14
Ergebnis aus Sicherungszusammenhängen-2-7
Sonstiges betriebliches Ergebnis2574
Betriebsergebnis316328
Konzernergebnis226213

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung vom 28.02.2019, Nr. 41, S. 2 (8)
Abbildung 2: DZ Hyp - Kennzahlen nach HGB
in Millionen Euro20182017
Zinsüberschuss524481
Provisionsergebnis-27-15
Verwaltungsaufwand294228
Risikovorsorge-69-23
Finanzanlagesaldo3869
Betriebsergebnis180281
Bilanzsumme75.89175.156

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung vom 03.04.2019, Nr. 65, S. 3 (3)
Abbildung 3: Berlin Hyp - Kennzahlen nach HGB
in Millionen Euro20182017
Zinsüberschuss315,4270,9
Provisionsüberschuss23,239,1
Verwaltungsaufwand151,2134,8
Sonstiges betriebliches Ergebnis-4,4-47
Betriebsergebnis vor Risiko183128,2
Ertrag aus Risikovorsorge37,456,2
Betriebsergebnis220,4184,4
Gewinn vor Steuern und Abführung116,4117,4
Bilanzsumme27.20027.100
Cost-Income-Ratio (%)45,251,2
Immobilienneugeschäft5.3674.445
Harte Kernkapitalquote (%)13,512,5
EK-Rentabilität (%)18,216,9

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: Börsen-Zeitung vom 29.03.2019, Nr. 62, S. 4 (5)

Weiterführende Literatur:

(1.) IMMOBILIENBANKEN - Neues Spektrum nötig
aus Immobilienwirtschaft Heft 4/2019 S. 22-29

(2.) Deutsche Hypo plant Jobabbau - Nord/LB-Tochter steigert Ergebnis
aus Immobilienwirtschaft Heft 4/2019 S. 22-29

(3.) DZ Hyp erwartet stabile Entwicklung - Ergebnis im Fusionsjahr über Plan - Immobilienkonjunktur weiterhin günstig
aus Börsen-Zeitung vom 03.04.2019, Nr. 65, S. 3

(4.) Berlin Hyp mit Rekordgewinn - Immobilienbank setzt stärker auf Digitalisierung
aus Der Tagesspiegel vom 29.03.2019, Seite 16

(5.) IM GESPRÄCH: SASCHA KLAUS - "Alle tanzen weiter, manche etwas näher an der Tür"
aus Börsen-Zeitung vom 29.03.2019, Nr. 62, S. 4

(6.) Sparkassen für Super-Landesbank - Finanzielle Stützung der Nord LB wird befürwortet
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 02.04.2019, Nr. 78, S. 19

(7.) Depfa steht im nächsten Jahr im Schaufenster - Die staatliche Abwicklungsbank FMS bereitet den Verkauf vor und sieht ausreichend Interessenten
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 10.04.2019, Nr. 85, S. 19

(8.) Aareal Bank setzt auf Nordamerika - Nach Ergebnisvorlage und Prognose dreht Börsenkurs trotz Anfangsverlusten leicht ins Plus
aus Börsen-Zeitung vom 28.02.2019, Nr. 41, S. 2

(9.) Deutsche Immobilienbanken haben hohes Brexit-Risiko - Moody's: Aareal Bank, Pfandbriefbank und Deutsche Hypothekenbank sind in Großbritannien stark engagiert
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 13.03.2019, Nr. 61, S. 23

(10.) Pfandbriefbank verdient im Jahr 2018 mehr als erwartet - Der strikte Sparkurs des Immobilienfinanzierers lohnt sich - die Deutsche Pfandbriefbank konnte ihren Gewinn deutlich steigern. Trotzdem bleibt der Bankchef vorsichtig.
aus Handelsblatt online vom 28.02.2019

(11.) Wertmanagement - Gewinnrückgang bei der Bad Bank FMS
aus Handelsblatt online vom 09.04.2019

Thomas Trares

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 04 vom 29.04.2019
Dokument-ID: s_bau_20190429

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