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Branchenreport Ausgabe 2018

BAU & IMMOBILIEN | GENIOS BranchenWissen Nr. 11 vom 27.11.2018


Die Bauwirtschaft

Die deutsche Baukonjunktur läuft weiter auf Hochtouren. Demnach wird der Umsatz im Bauhauptgewerbe 2018 um sechs Prozent auf rund 120 Milliarden Euro steigen. Da gleichzeitig aber die Baupreise stark zulegen, bleibt real nur ein Wachstum von 1,9 Prozent. Für 2019 rechnet die Branche mit einem ähnlich hohen Plus. Gründe für die Entwicklung sind die starke Konjunktur in Deutschland, die steigende Wohnungsknappheit in den Innenstädten sowie die dauerhaft niedrigen Zinsen. Wachstumstreiber ist weiterhin der Wohnungsbau mit einem Plus von sieben Prozent. Zwar gibt es im öffentlichen Bau in diesem Jahr einen Zuwachs von sechs Prozent, die Kommunen jedoch investieren seit Jahren zu wenig in die öffentliche Infrastruktur. (1), [Abb. 1]


Die Immobilienwirtschaft

Der Boom auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt setzt sich 2018 fort. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr bei 25,3 Milliarden Euro. Das waren zwar acht Prozent weniger als im Vorjahr, gleichwohl bewegt sich der Markt weiter auf hohem Niveau. Getragen wird das Geschäft durch die niedrigen Zinsen, die gute Konjunktur und steigende Mieten. Das Transaktionsvolumen dürfte im Gesamtjahr bei rund 55 Milliarden Euro liegen, nach etwa 57 Milliarden im Vorjahr. Bei den Wohnimmobilien werden es dagegen 17 Milliarden bis 18 Milliarden Euro sein, ein Zuwachs von rund zehn Prozent. (2), (3), [Abb. 2]


Die deutschen Baukonzerne

Der größte deutsche Baukonzern Hochtief befindet sich in einer robusten Verfassung. In den ersten neun Monaten 2018 stieg der Konzerngewinn um 33 Prozent auf 403 Millionen Euro, der um Wechselkurseffekte bereinigte Umsatz um zwölf Prozent auf 17,4 Milliarden Euro, nominal machte das plus fünf Prozent aus. Darüber hinaus übernahm Hochtief zusammen mit der spanischen Konzernmutter ACS und dem italienischen Mautstraßenbetreiber Atlantia kürzlich den spanischen Autobahnbetreiber Abertis. Die Transaktion hatte ein Volumen von 18 Milliarden Euro, die Beteiligung von Hochtief beläuft sich auf 20 Prozent. Die neue Abertis-Gruppe ist im globalen Bau-, Infrastruktur- und Konzessionsgeschäft führend. (4)

Bei dem größten deutschen Baustoffkonzern HeidelbergCement ist der Umsatz in den ersten neun Monaten 2018 um 2,8 Prozent auf knapp 13,4 Milliarden Euro gestiegen. Der operative Gewinn schrumpfte dagegen um zwei Prozent auf 2,2 Milliarden Euro. Dies war schwächer als erwartet. Um Gewinne und Cashflow zu stärken, will HeidelbergCement seine Sparanstrengungen nun verschärfen. Zudem sollen die Erweiterungsinvestitionen begrenzt, das Portfolio optimiert und Aktienrückkäufe geprüft werden. (5)


Immobiliengesellschaften, Immobilienfinanzierer und Immobilienmakler

Die Immobiliengesellschaften profitieren von der starken Immobilienkonjunktur. Bei Marktführer Vonovia stiegen die Funds from Operations (FFO) im ersten Halbjahr 2018 um 11,5 Prozent auf 510 Millionen Euro, während die Mieteinnahmen nur leicht auf 839 Millionen Euro zulegten. Nach den Übernahmen der österreichischen Buwog und von Victoria Park in Schweden plant die Vonovia vorerst keine größeren Zukäufe mehr. Die Vonovia ist mit 366 000 Einheiten der größte Wohnungseigentümer in Deutschland. Bei der Deutschen Wohnen kletterten die FFO in den ersten neun Monaten um elf Prozent auf 367 Millionen Euro. Nach dem Erwerb von 30 Pflegeimmobilien für 680 Millionen Euro sieht sich die Deutsche Wohnen nun auch als einer der größten Pflegeheimeigentümer Deutschlands. Derweil hat der Immobilieninvestor Patrizia Immobilien ihre Ergebnisse in den ersten neun Monaten mehr als verdoppelt. Der Gewinnsprung ist vor allem mit Übernahmen zu erklären. (6), (7)

Die Branche der Immobilienfinanzierer hat seit der Finanzkrise einen radikalen Umbruch erfahren. Die früheren Marktführer Hypo Real Estate (HRE) und Eurohypo sind nicht mehr existent. Das Vorzeigeinstitut unter den privaten Immobilienbanken ist heute die Aareal Bank. Diese hat kürzlich die Düsseldorfer Hypothekenbank übernommen. Das Neugeschäftsziel für 2018 hat die Aareal inzwischen auf acht bis neun Milliarden Euro hochgeschraubt. Neben der Aareal dominieren die Sparkassen und die Genossenschaftsbanken das Geschäft. Größter deutscher Immobilienfinanzierer ist die genossenschaftliche DZ Hyp, die aus der Fusion der WL Bank und Einheiten der DZ Bank hervorgegangen ist. Die DZ Hyp hat ihr erstes Geschäftshalbjahr mit einem Ergebnisrückgang um rund ein Viertel auf 80,3 Millionen Euro abgeschlossen. Grund hierfür waren die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Fusion. (8), (9), (10)

Auch die Immobilienmakler profitieren vom Immobilienboom in Deutschland. Die Nachfrage ist hoch, Rekordpreise werden gezahlt, entsprechend hoch sind die Provisionen. Doch es herrscht ein Angebotsmangel, Kauf- und Mietobjekte gibt es zu wenige. Bei den Gewerbeimmobilienmaklern prägen vor allem internale Gesellschaften das Bild. Die Marktführer CBRE und Jones Lang LaSalle (JLL) sind Töchter von US-Konzernen. Auf Rang drei folgt die französische BNP Paribas Real Estate. Größter Wohnimmobilienmakler ist die Sparkassen Finanzgruppe, gefolgt von Engel & Völkers und der LBS Immobilien Nordwest Münster. Hinter den Branchengrößen ist in diesem Jahr Bewegung in den Markt gekommen. So hat sich im Juni der Finanzinvestor Deutsche Beteiligungs AG am Maklerhaus von Poll beteiligt. Darüber hinaus ging im März die Berkshire Hathaway Home Services eine Allianz mit dem Berliner Immobilienmakler Rubina Real Estate ein. (11), (12), [Abb. 3]


Die internationale Bau- und Immobilienbranche

Ob der europäische Gewerbeimmobilienmarkt 2018 das Rekordvolumen des Vorjahres erreichen kann, ist noch offen. Während der Immobilienberater Savills für das erste Halbjahr einen leichten Rückgang von fünf Prozent auf 97 Milliarden Euro meldet, gab es laut BNP Paribas Real Estate im gleichen Zeitraum ein Plus von zwei Prozent auf 115,4 Milliarden Euro. Besonders kräftig erhöhte sich das Transaktionsvolumen in Polen und Irland. Der nach dem Brexit-Votum vielerorts befürchtete Crash am britischen Immobilienmarkt ist dagegen ausgeblieben. Mit rund 30 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ist Großbritannien weiter der größte europäische Markt für Gewerbeimmobilien. Allerdings ist Anfang des Jahres mit Carillion die Nummer zwei der britischen Baubranche zusammengebrochen. (13), (14)

In den USA war der Immobiliensektor bisher einer der kräftigsten Motoren der Wirtschaft. Doch jetzt bringen ihn die steigenden Hypothekenzinsen sowie hohe Häuserpreise aus dem Tritt. Zudem gehören Hausbauunternehmen in diesem Jahr zu den großen Verlierern an der New Yorker Börse. So haben die Branchenführer D.R. Horton, Lennar und Pulte deutlich an Wert verloren. (15), (16)

Treibende Kraft auf dem chinesischen Immobiliensektor ist auch in diesem Jahr der Wohnungsbau. Wie bereits 2017 expandieren vor allem die kleinen und mittelgroßen Städte. In den Metropolen und begehrten Städten der zweiten Reihe dämpfen dagegen verschiedene Maßnahmen der lokalen Behörden wie höhere Abschlagszahlungen das Wachstum. Entsprechend sinkt dort die Nachfrage nach neuen Wohnungen. Derweil stößt der staatliche chinesische Baukonzern China Communications Construction Co. (CCCC) mit seinen Plänen zur Übernahme des kanadischen Bauunternehmens Aegon Group auf Widerstand. In einer Grundsatzentscheidung der kanadischen Regierung wird der umgerechnet rund 800 Millionen Euro schweren Übernahme mit Verweis auf nationale Sicherheitsbedenken keine Freigabe erteilt. (17), (18)



Trends


Experten über die Gefahr einer Preisblase uneins

Der Immobilienboom hat in Deutschland in den vergangenen Jahren zu deutlich steigenden Preisen geführt. Die staatseigene Bank KfW sieht allerdings bundesweit keine Preisblase. Anders als bei früheren Immobilienblasen sei die Verschuldung der Haushalte heute gering. Zudem seien die Wohnungsbauinvestitionen nur moderat gestiegen, und der Beschäftigungsanteil des Baus liege unter dem Schnitt der Industriestaatengruppe OECD. Die Bundesbank dagegen hat wiederholt vor Preisübertreibungen vor allem in den Großstädten gewarnt. Auch die Beratungsgesellschaft PwC meint, dass der Preisanstieg bei deutschen Immobilien inzwischen sogar Profiinvestoren abschreckt. (19), (20)


Wohnungsbau noch immer deutlich unter Bedarf

Das Ziel der großen Koalition, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu errichten, wird ohne weitere Reformen nicht zu erreichen sein. Zwar werden auch 2018 mehr neue Wohnungen fertiggestellt, dennoch bleibt die Zahl deutlich unter den pro Jahr benötigten 375 000 Einheiten. Von den gut 400 000 genehmigten Wohnungen dürften nur etwa zwei Drittel gebaut werden. Beim restlichen Drittel warten die Bauherren ab - auch darauf, dass die Bodenpreise weiter steigen und sie Spekulationsgewinne einstreichen können. (1), (2)


Bauwirtschaft mit Produktivitätsrückstand und Digitalisierungsdefizit

Die deutsche Bauwirtschaft schöpft ihre Möglichkeiten bei weitem nicht aus. Verglichen mit der Automobilbranche oder dem Maschinenbau hat die Branche einen erheblichen Produktivitätsrückstand. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der Unternehmensberatung McKinsey. Grund dafür ist der geringe Digitalisierungsgrad der Branche. Dies hat mit der starken Fragmentierung von Planungsbüros und Baufirmen und auch mit dem vergleichsweise geringen Globalisierungsgrad zu tun. (21)





Zahlen & Fakten


Abbildung 1: Umsatz und Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 2014 - 2018
BausparteUmsätze in Milliarden Euro
20142015201620172018*
Wohnungsbau35,736,739,842,245,1
Wirtschaftsbau35,735,937,339,941,9
Öffentlicher Bau27,72829,831,133
Gesamt99,1100,6106,9113,2120
Beschäftigte757.000760.000785.000800.000800.000

*Prognose Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Entnommen aus: Börsen-Zeitung vom 17.05.2018, Nr. 93, S. 8 (1)
Abbildung 2: Immobilieninvestitionen in Deutschland 2005 - 2018
Investitionen in Mrd. EuroGewerbeWohnen
200520,614,0
200649,59,5
200754,712,0
200819,74,8
200910,33,3
201018,03,8
201123,56,0
201225,311,0
201330,715,6
201439,812,9
201555,125,0
201652,513,2
201757,215,6
2018*55,017-18

Quelle: EY Entnommen aus: Börsen-Zeitung vom 17.01.2018, Nr. 11, S. 2 (3); eigene Recherchen
Abbildung 3: Die größten Immobilienmakler in Deutschland nach Umsatz
in Millionen Euro20172016
Gewerbeimmobilien:
Jones Lang LaSalle214,1173,5
BNP Paribas Real Estate167,3120,4
Corpus Sireo6926,1
Wohnimmobilien:
Sparkassen-Finanzgruppe456,4450,6
Engel & Völkers221,9134,7
LBS Immobilien Nordwest126,4116,9

Quelle: Unternehmen Entnommen aus: ddp direct Pressemitteilung vom 07.09.2018, 10:36:01 (11)

Weiterführende Literatur:

(1.) Bauindustrie setzt Prognose hoch - Preise steigen rapide - Umsatzplus geht real zurück - Orderbücher prall gefüllt
aus Börsen-Zeitung vom 17.05.2018, Nr. 93, S. 8

(2.) Run auf deutsches Betongold hält an - Savills: Renditekompression so gut wie abgeschlossen - Wohnimmobilienkonzerne auf neuen Wegen
aus Börsen-Zeitung vom 06.07.2018, Nr. 127, S. 3

(3.) EY: Immobilienmarkt bleibt 2018 auf hohem Niveau - Transaktionsvolumen bei 70 Mrd. Euro - Rekord bei Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr
aus Börsen-Zeitung vom 17.01.2018, Nr. 11, S. 2

(4.) Hochtief profitiert erstmals von Abertis
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 08.11.2018, Nr. 260, S. 20

(5.) Heidelberg Cement forciert Sparkurs - Aktionsplan aufgesetzt - Gewinn und Cash-flow sollen gestärkt werden - Energiekosten belasten
aus Börsen-Zeitung vom 09.11.2018, Nr. 216, S. 12

(6.) Deutsche Wohnen und Patrizia
aus Handelsblatt online vom 14.11.2018

(7.) Vonovia will Mieter besser über Renovierungen informieren - Wohnungskonzern räumt Versäumnisse ein
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 01.09.2018, Nr. 203, S. 25

(8.) Sparkassen füllen das Bankenloch -Seit der Lehman-Pleite und dem Beinahe-Zusammenbruch der Hypo Real Estate (HRE) vor zehn Jahren hat sich die Bankenpräsenz auf der Expo Real kolossal verändert.
aus Immobilien Zeitung Messezeitung 01 Montag vom 08.10.2018 Seite 044

(9.) Immobilienfinanzierer Aareal traut sich mehr Neugeschäft zu
aus APA-JOURNAL Bauen&Wohnen vom 13.11.2018

(10.) DZ Hyp peilt Neugeschäft von über 8 Mrd. Euro an - Die genossenschaftliche Immobilienbank DZ Hyp startet mit einem Neugeschäftsplus in ihr erstes Geschäftsjahr.
aus Immobilien Zeitung 36 vom 06.09.2018 Seite 005

(11.) immobilienmanager Makler-Ranking 2018 - Hohe Preise, hohe Provisionen!
aus Immobilien Zeitung 36 vom 06.09.2018 Seite 005

(12.) Der Maklermarkt gerät in Bewegung - Interesse an deutschen Wohnungsvermittlern steigt - Allianzen und Übernahmen
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 08.06.2018, Nr. 130, S. I3

(13.) Europas Immobilien sind gefragt - Hohes Transaktionsvolumen bei Gewerbeobjekten im ersten Halbjahr
aus Börsen-Zeitung vom 12.10.2018, Nr. 196, S. 4

(14.) Kollaps von Carillion kostet Staat Abermillionen - NHS muss Krankenhausneubau selbst finanzieren
aus Börsen-Zeitung vom 27.09.2018, Nr. 186, S. 11

(15.) US-Häusermarkt wird zum Risikofaktor Der Immobiliensektor war bisher einer der kräftigsten Antriebsmotoren der amerikanischen Wirtschaft. Doch jetzt bringen ihn die steigenden Zinsen ins Stottern.
aus Finanz und Wirtschaft vom 07.11.2018, Seite 20

(16.) Bauunternehmen verlieren stark an der Wall Street - In Amerika steigen die Hypothekenzinsen, die Preise für Häuser sind hoch, bisweilen unerschwinglich. Fast alle Immobilientitel leiden darunter.
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 25.10.2018, Nr. 248, S. 29

(17.) Immobilienboom in China hält an
aus Frankfurter Allgemeine Zeitung, 25.10.2018, Nr. 248, S. 29

(18.) Bauriese CCCC muss auf Aegon-Kauf verzichten - Kanadische Regierung blockiert Übernahme mit Verweis auf nationale Sicherheitsrisiken
aus Börsen-Zeitung vom 26.05.2018, Nr. 99, S. 8

(19.) Halb so wild - Auch ein abruptes Ende des florierenden Immobiliengeschäfts würde einer Studie zufolge die Wirtschaft in Deutschland nicht abwürgen.
aus Süddeutsche Zeitung, 19.10.2018, Ausgabe München, S. 30

(20.) Diese deutschen Städte werden selbst Investoren zu teuer
aus manager-magazin.de vom 05.11.2018

(21.) Baubranche tut sich noch schwer mit digitalem Arbeiten - Die digitale Arbeitsmethode BIM ist bald verbindlicher Standard, aber noch ist die Zurückhaltung bei Planern und Baufirmen groß
aus Börsen-Zeitung vom 06.10.2018, Nr. 192, S. B12

Thomas Trares

Metainformationen

Quelle: GENIOS BranchenWissen Nr. 11 vom 27.11.2018
Dokument-ID: r_bau_20181127

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